Aturan Trustee Perbankan Akan Tingkatkan Investasi di Pasar Modal

Ipotnews – Peraturan Bank Indonesia tentang trustee (lembaga perwali amanatan) bagi perbankan akan membuka peluang munculnya produk investasi baru yang secara tidak langsung dapat meningkatkan nilai investasi di Bursa Efek Indonesia (BEI). Karena itu, Otoritas BEI mendukung langkah Bank Indonesia yang akan menerbitkan peraturan tersebut.

Direktur Utama BEI, Ito Warsito, mengatakan pihaknya mendukung rencana BI menerbitkan aturan trustee. Pasalnya kelemahan pada Undang-Undang Pasar Modal saat ini tidak adanya aturan spesifik yang mengatur fungsi mengenai perwaliamanatan. “Memang ada aturan mengenai wali amanat untuk perbankan di pasar modal. Akan tetapi hal tersebut hanya berlaku untuk penerbitan obligasi saja,” ujar Ito, Jumat (2/11).

Menurut Ito, jika aturan mengenai trustee tersebut sudah ada, maka beberapa produk investasi dapat hadir di pasar modal Indonesia. Salah satunya adalah Real Estate Investment Trust (REIT). “REIT tersebut butuh lembaga trustee. Apalagi beberapa pengusaha properti di Indonesia banyak menerbitkan REIT di pasar modal regional, seperti di Singapura. Jika produk ini bisa diterbitkan di Indonesia maka berdampak positif terhadap pasar modal Indonesia pada khususnya dan perekonomian Indonesia pada umumnya,” papar Ito.

Sekedar informasi, REIT adalah sebuah perusahaan atau bisnis kepercayaan yang tujuan utamanya untuk memiliki atau membiayai real estate. Perusahaan didirikan untuk membeli properti atau saham-saham properti yang telah tercatat di bursa efek setempat.

Misalkan, sebuah aset properti dibeli oleh perusahaan properti dari Singapura Group sebesar Rp300 miliar, lalu atas dasar aset tersebut, dibuatlah REIT di mana para deposan diminta saling bahu membahu membeli saham. Kemudian REIT tersebut diperdagangkan di bursa saham setempat dengan harga yang lebih murah.

Apabila investor membeli REIT tersebut maka imbal hasil yang didapatkan dalam berupa dividen dan apresiasi dari harga saham REIT tersebut. Dividen yang diperoleh investor karena perusahaan mengelola Real Estate ataupun properti yang menghasilkan keuntungan. Akibat perusahaan menghasilkan keuntungan dan nilai aset yang dimiliki mengalami kenaikan sehingga harga REIT mengalami kenaikan.

Perusahaan REIT ini memiliki beberapa keistimewaan. Pertama, bisnis utama REIT adalah mengelola atau berinvestasi pada sekelompok properti, umumnya properti sewa. Kedua, REIT membagikan hampir semua keuntungannya dalam bentuk dividen. Nah, para investor pembeli saham REIT tadi akan menikmati keuntungan dari dividen ini.

Menurut praktik internasional, untuk bisa masuk golongan REIT ini, perusahaan real estate itu harus bersedia membagikan dividen minimal 90% dari laba kena pajaknya. Namun, dengan mengantongi status sebagai REIT itu, perusahaan tersebut tak perlu membayar pajak penghasilan.

Ini berbeda dengan perusahaan biasa yang membayar pajak dari seluruh total labanya. Setelah itu, ia baru memutuskan alokasi sisa laba untuk dividen maupun investasi. Adapun REIT langsung membagi hampir semua labanya dan bebas dari pajak penghasilan. Ujungnya, investor yang menikmati dividen itu yang harus membayar pajak penghasilan.

Di Amerika Serikat, REIT banyak dikelola oleh profesional dengan pengalaman real estate seperti banker mortgage (hipotik), broker real estate, maupun para manager yang sudah berpengalaman di industri properti. REIT ini mempunyai konsep seperti Reksa Dana, tetapi mempunyai perbedaan dalam hal pengelolaannya.

REIT tersebut  mengeluarkan saham untuk mendapatkan dana dalam rangka membeli properti yang akan dikelola. Di AS, produk ini sangat dikenal dan memberikan tingkat pengembalian yang cukup baik bagi investor, sedangkan untuk Australia dikenal dengan Property Trust.

Untuk memenuhi peraturan perundang-undangan di AS, perusahaan REIT harus memenuhi beberapa hal yaitu REIT tersebut harus berbentuk perusahaan, memiliki pengalaman direksi atau perwaliamanatan (trustee) dan pengalaman dalam bidang industri real estate atau properti, serta harus memiliki pemegang saham melebih 100 pemegang saham dengan catatan bahwa tidak lebih dari 50% sahamnya dipegang oleh lima atau kurang pemilik individu.

Selain itu REIT tersebut juga harus mendapatkan pendapatannya paling sedikit 75% dari real estate termasuk penyewaan, tingkat bunga hipotik, keuntungan atas penjualan real estate dan dividen atas investasi pada REIT yang lain. Di samping itu, REIT tidak terlibat dalam transaksi kepemilikan properti jangka pendek yang dijual secepatnya untuk mendapatkan keuntungan.

Tiga Jenis REIT

Secara umum, ada tiga jenis REIT yang ada di pasar modal global saat ini, equity REIT, mortgage REIT, dan hybrid REIT. Jenis-jenis REIT ini dikelompokkan berdasarkan strategi dan portofolio investasi mereka.

Ada yang berinvestasi langsung di properti, ada pula yang membeli aset-aset kredit properti. Jika berbicara mengenai REIT pada umumnya sebagian besar orang mengacu kepada bentuk equity REIT. karena jenis ini memang paling banyak jumlahnya di dunia.

Equity REIT merupakan jenis REIT yang berinvestasi langsung dengan membeli properti. Jadi, ia menjadi pemilik properti tersebut dan bertanggung jawab atas nilai atau equity real estat itu. Karena memiliki aset properti secara langsung, pendapatan utama REIT jenis ini juga berasal dari pendapatan sewa properti tersebut

Jenis REIT yang kedua adalah mortgage REIT. Sesuai dengan namanya, REIT ini meminjamkan dana kepada konsumen untuk membeli properti atau realestat. Alternatif lain, REIT ini membeli piutang kredit properti (mortgage) dari pihak lain. Karenanya, sebagian besar pendapatan mortgage REIT ini berasal dari bunga kredit atau pinjaman yang disalurkannya.

Yang terakhir adalah hybrid REIT. Ini adalah REIT yang menggabungkan strategi equity REIT dan mortgage REIT. Artinya, secara tidak langsung investor akan dapat berinvestasi di dua jenis aset, yakni aset properti dan aset kredit properti.

REIT ini sendiri memang belum dikenal di Indonesia. REIT ini diciptakan pada 1960 di AS untuk partisipasi masyarakat dalam kepemilikan saham atas kawasan industri, gedung perkantoran dan kawasan perumahan. Saat ini kapitalisasi pasar dari REIT ini sudah melebihi US$500 miliar.

Kesuksesan REIT terjadi pada tahun 1990an walaupun pernah mengalami kelesuan pada tahun 1970-an. Jika produk ini bisa hadir di pasar modal Indonesia tentu penerbitannya akan dapat meningkatkan partisipasi rakyat atas tanah dan gedung yang telah banyak berkembang di Indonesia.

LINK